อสังหาริมทรัพย์กับภัยความมั่นคงของชาติ
  AREA แถลง ฉบับที่ 168/2567: วันพฤหัสบดีที่ 07 มีนาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            หลายคนเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งไม่จริง หลายคนก็เชื่ออีกว่าถ้าให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งก็ไม่จริงอีก การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์กันมากมาย เป็นการทำลายความมั่นคงของชาติต่างหาก เดี๋ยวนี้หลายประเทศเขาไม่ต้องการให้ต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนแล้ว เพราะเสียมากกว่าได้

            อย่างกรณีฟรีวีซ่า ก็จะไม่ได้ผล จำได้ไหมเมื่อปี 2562 คนจีนมาเที่ยวไทยถึง 11 ล้านคน ทุกคนต้องทำวีซ่า นี่ถ้าไทยยังเก็บค่าทำวีซ่า on arrival สมมติเป็นเงินคนละ 1,000 บาท (คนไทยไปเที่ยวจีน เสียค่าวีซ่าแพงกว่านี้เสียอีก) นักท่องเที่ยว 11 ล้านคน ก็เป็นเงิน 11,000 ล้านบาทเข้าไปแล้ว แต่ตอนนี้เรากลับจะไม่เก็บค่าวีซ่าคนจีนอีกต่อไป เราจึงสูญเสียเงินในส่วนนี้ไป แต่ในปี 2566 หลังโควิดมานี้ คาดว่ามีคนจีนเข้ามาเที่ยวเพียง 3.4-3.5 ล้านคนเท่านั้นเอง <1>

            การให้ฟรีวีซ่าจีงไม่น่าจะมีให้คนจีนเข้ามาเที่ยวมากขึ้น ที่การให้ฟรีวีซาไม่ได้ผลก็เพราะรัฐบาลจีน (ในนามของมหามิตรของไทย) ไม่ต้องการให้คนจีนเองออกนอกประเทศ ไม่ต้องการให้ใช้จ่ายเงินในต่างประเทศ ต้องการให้เก็บเงินไว้ในประเทศให้ได้มากที่สุด แต่ต้องการให้คนไทยไปเที่ยวจีนมากกว่า ซึ่งยิ่งทำให้ไทยเสียดุลการค้ากับจีนมากขึ้น นอกเหนือจากกรณี “กางเกงช้าง” แล้ว โดยเฉพาะ “กางเกงช้าง” ซึ่งผลิตในจีนมาขายในไทยนานแล้ว เพราะต้นทุนไทยแพงกว่ามาก ยิ่งทำให้เราสงสัยกันว่าจีนเป็นมหามิตรจริงหรือไม่

            ที่ผ่านมามีบริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่สร้างบ้านขึ้นมาขาย ปรากฏว่าทั้งหมู่บ้านกลายเป็นของคนจีนไป กรณีนี้ดูผิวเผินก็ไม่แปลก เพราะที่สหรัฐอเมริกา ก็มีหมู่บ้านคนจีนอยู่มากมาย ผมนั่งรถเข้าไปชม เจอ “อาม่า” เดินอยู่ในบริเวณบ้านของหมู่บ้านจัดสรรหรูๆ ในรัฐต่างๆ แต่ที่พิสดารในกรณีประเทศไทยก็คือ บ้านแต่ละหลังที่ขาย เขาโอนเป็นของบริษัท ดังนั้นการซื้อบ้านของชาวต่างชาติจึงเข้ามาซื้อบริษัทนั้นๆ ที่ถือครองบ้านหลังดังกล่าว ไม่ได้บ้านและที่ดินโดยตรง กรณีนี้ทำให้ไม่มีการโอนซื้อขายบ้านและที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนจึงครอบครองบ้านไปอย่างเงียบเชียบและไม่มีในสารบบให้เห็น นี่จึงเป็นภัยความมั่นคงประการหนึ่ง

            ยิ่งกว่านั้นโดยที่ประเทศไทยมีระบบการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อ่อนแอ เช่น จะเก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาเกิน 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ (หรืออาจราว 100-150 ล้านบาทตามราคาตลาด) จึงแทบไม่มีใครเสียภาษี ยิ่งกว่านั้นภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินก็เก็บน้อยมาก เก็บตามราคาประเมินราชการ ภาษีมรดกก็เก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาเกิน 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ (หรือราว 200-300 ล้านบาทตามราคาตลาด) ในขณะที่ถ้าคนไทยไปซื้อบ้านในประเทศตะวันตก ต้องเสียภาษีมากมาย เรียกได้ว่าถูกหลอกไปปล้นภาษีโดยเฉพาะ

            ในขณะนี้หลายประเทศในโลกเริ่มที่จะห้ามชาวต่างชาติที่ไมได้อยู่อาศัยประจำ ไปซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศของตน <2> ด้วยเหตุผลว่า

            1. ทำให้ราคาบ้านขึ้นราคามหาศาล ทำให้ประชาชนภายในประเทศนั้นๆ ประสบปัญหาความยากลำบากที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

            2. ทำให้เกิดปัญหาเมืองหรือชุมชน “ร้าง” เพราะพวกคนต่างชาติที่มาซื้อบ้านนั้น ไม่ได้มาอยู่ประจำ หรือมาซื้อเพียงเพื่อเก็งกำไรเท่านั้น

            3. ทำให้เกิดปัญหาการดูแลชุมชนสำหรับนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุด เพราะพวกนี้อาจไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่ได้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งถึงแม้ว่าในประเทศตะวันตกจะให้อำนาจส่วนราชการที่เกี่ยวข้องสามารถขายทอดตลาดบ้านดังกล่าวได้ แต่ก็ใช้เวลานานพอสมควร และเมื่อค่าส่วนกลางหรือภาษีเก็บไม่ได้มากนัก ก็ทำให้ผู้อยู่อาศัยอื่นเดือดร้อนเพราะรัฐอาจต้องเพิ่มภาษีกับผู้อยู่อาศัย (ที่ยังอยู่) มากขึ้น

            ในกรณีประเทศไทยยังอาจก่อให้เกิดปัญหาความมั่นคงเพราะการที่มีต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น ก็จะเกิดปัญหาอาชญากรรมตามมา มีการจ้างงานกันเองในหมู่ชาวต่างชาติ เช่น รัสเซียที่มาอยู่กันมากมายในภูเก็ต ทำให้ภูเก็ต “ด้อยค่า” ลง แม้แต่ช่างทำผมก็นำมาเอง มีแอพเรียกรถแท็กซี่ของตนเอง มานอนชายหาดระเกะระกะกันไปหมด <3> อย่างนี้แก๊งอาชญากรรมข้ามชาติคงมาตั้งฐานที่มั่นในไทยมากขึ้นนั่นเอง แม้แต่การสวมบัตรประชาชนเป็นคนไทยก็มีมาแล้ว การต่อสู้กับปัญหาความมั่นคงดูไม่เข้มแข็ง ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะการติดสินบนเจ้าหน้าที่

 

            หากมองไปในอนาคต อาจเป็นไปได้ว่า

            1. ในภูเก็ต สมุย หัวหิน พัทยา เกาะสมุย เกาะเต่า และแหล่งท่องเที่ยวทางทะเลต่างๆ อาจถูกยึดครองโดยพวกรัสเซีย ยูเครน หรือยุโรปตะวันออก (ประเทศหลังม่านเหล็กเดิม)

            2. ภาคตะวันออกโดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจพิเศษก็คงถูกยึดครองโดยคนจีน ขณะนี้มีนายทุนนายหน้าชาวไทยทำตัวเป็นตัวกลางช่วยคนต่างชาติมาซื้อที่ดินในไทยอย่างเป็นล่ำเป็นสัน

            3. เชียงใหม่ เชียงรายก็คงกลายเป็นอำเภอหนึ่งของจีนไป เพราะมีคนจีนเข้ามาลงทุนกันเป็นอย่างมาก

            4. กรุงเทพมหานคร ก็จะมีคนจีนเข้ามาเปิดกิจการต่างๆ มากขึ้น กิจการของคนจีนคงแตกต่างไปจากชาติยุโรป อเมริกาหรือญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนตามปกติ ไม่ได้มาผูกขาด ไม่ได้มา “ยึดครอง” เช่น กิจการของจีน

            ลองนึกดูว่าพวกต่างชาติเหล่านี้เมื่อสามารถมาปักหลักในไทยนับแสนนับล้านคน เขาย่อมต้องเรียกร้องหลายประการ เช่น ให้ใช้ภาษาของเขาเป็นภาษาราชการ หรือภาษาที่ 2 (อย่าง “เบาะๆ” ที่เห็นก็อาจเป็นรายการกดเงินในตู้ ATM หรือป้ายทางด่วน) การเรียกร้องสิทธิในการบังคับคนในศาสนาของตน การจัดการศึกษาเฉพาะกลุ่มของตน ทำไปทำมา คนไทยอาจกลายเป็น “ประชาชนชั้นสอง” ที่เป็นเบี้ยล่างกับคนต่างชาติ

            ดูอย่างกรณีพวก “อั้งยี่” “เจ้าพ่อ” ในอดีตที่ผ่านมา ขนาดว่าไม่ได้ติดสินบนข้าราชการระดับสูงได้มากมายเช่นพวกต่างชาติในยุคนี้ และมีจำนวนไม่มากนักแค่หลักร้อย หลักพันคน ยัง “กร่าง” ปานนั้น ถ้าพวกต่างชาติยกโขยงมาเป็นแสนเป็นล้านๆ คน ประเทศจะถูกแบ่งแยกหรือไม่ ยิ่งถ้าพวก “เทาๆ” โหนสถาบันมาหาผลประโยชน์ เช่นพวกอาชญกรคนไทยชื่อดังๆ ปัญหาอาจยิ่งมีความสลับซับซ้อนมากยิ่งขึ้น

            อาชญากรรมข้ามชาติมาพร้อมกับการให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ พึงระวังก่อนจะสาย

 

หมายเหตุ

<1> ททท. คาดมีนักท่องเที่ยวจีนเข้ามาไทย 3.4-3.5 ล้านคน น้อยกว่าเป้าหมายที่วางไว้ แม้จะพยายามส่งเสริมการท่องเที่ยวก็ตาม https://thestandard.co/tat-chinese-tourist-lower-than-expect/

<2> Why More Countries Are Banning Foreigners From Buying Real Estate. https://worldcrunch.com/business-finance/bans-on-foreigners-buying-houses

<3> ‘Russian-only’ businesses in Thailand’s Phuket spark backlash https://www.aljazeera.com/economy/2023/9/6/russian-only-businesses-in-thailands-phuket-spark-backlash

 

อ่าน 1,265 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved