โปรดทราบ ซื้อ “บ้านเพื่อคนไทย” ไม่มีนิติบุคคลอาคารชุดนะจ๊ะ เพราะไม่ได้เข้าข่ายกฎหมายอาคารชุด ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (โฉนดห้องชุด) แบบอาคารชุดทั้งหลาย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ข้อสังเกตว่า “บ้านเพื่อคนไทย” ที่กำลังเปิดขายอยู่นี้ไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุด ไม่อาจมีเอกสารสิทธิ์อาคารชุด ไม่มีสถานะเป็นอาคารชุดตามกฎหมาย ไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (โฉนดห้องชุด) ผู้ซื้อหรือจริงๆ คือผู้เช่าระยะยาว (เซ้ง) ได้สิทธิการเช่า (ระยะยาว) เช่นตามกฎหมายคือ 30 ปีเท่านั้น ที่ว่าจะได้ 99 ปียังไม่มีกฎหมายรองรับ
ในปัจจุบันอาจมีเจ้าของที่ดินและอาคารเช่าระยะยาวยินดีที่จะจดทะเบียนการเช่าระยะยาว (เซ้ง) นี้ 2 สัญญา คือสัญญาเช่าแรกสำหรับ 30 ปีแรก และสัญญาเช่าที่ 2 ใช้สำหรับปีที่ 31-60 เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้มีการเช่าได้อีก 1 ครั้ง แต่ตามกฎหมายระบุชัดเจนว่า “เมื่อสิ้นสุดลงจะต่อสัญญาอีกก็ได้” และยังไม่อาจจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ 3 คือ 61-90 ปี
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีเขียนชัดเจนว่า “มาตรา ๕๔๐ อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา” อย่างไรก็ตามก็มีการเขียนไว้ชัดเจนว่าการต่อสัญญาครั้งที่ 2 จะต่อเมื่อสัญญาแรกสิ้นสุดลง ดังนั้นใครทำสัญญา 2 สัญญาไว้แต่แรกก็อาจไม่มีผลถึง 60 ปี
ส่วนการโอนอาคารเช่า “บ้านเพื่อคนไทย” ก็เป็นการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าเท่านั้น เช่น ถ้าเช่าไปแล้ว 5 ปี สามารถนำไปขายต่อทำกำไรได้ (แบบสามล้อถูกหวย) แต่ต้องตามระยะเวลาที่เหลือ เช่น ตามปกติเช่า 30 ปี ก็สามารถจดทะเบียนเช่าได้อีก 25 ปี เป็นต้น จะทำสัญญาใหม่เช่า 30 ปีไม่ได้ เพราะรัฐบาลไปเช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยมาในกำหนด 30 ปี (แต่รัฐบาลอาจ “คุย” ว่าเช่ามา 99 ปี ซึ่งไม่มีหลักฐานเพราะตามกฎหมายปัจจุบัน เช่าได้แค่นี้)
แม้จะไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดเช่นอาคารชุดแบบซื้อขายขาดทั่วไป แต่ก็จะมีการเก็บค่าส่วนกลางโดยชำระค่าส่วนกลางตามข้อกำหนดของสัญญาเช่าของแต่ละที่ เช่น ที่ชุมชนไผ่สิงโตของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่สร้างให้ชาวชุมชนแออัดอยู่ เป็นต้น ด้วยเหตุนี้การบริหารตึกจึงต้องปฏิบัติตามสัญญาตึก ซึ่งหากมีปัญหาเกิดขึ้นใดๆ ก็คงต้องฟ้องร้องกันเองตามกฎหมาย การเพิ่มค่าส่วนกลางเป็นเท่าไหร่หรือไม่ ก็คงอยู่ที่เจ้าของตึกเป็นสำคัญ แต่เชื่อว่าหน่วยงานที่การรถไฟตั้งขึ้นคงไม่กล้าขึ้นค่าส่วนกลางเพราะอาจมีลูกบ้านโวยวาย รัฐบาลก็อาจต้องใช้งบประมาณแผ่นดินมาอุดหนุนต่อไป
ระวัง ซื้อบ้านเพื่อคนไทย ไม่ได้โฉนดห้องชุดนะจ๊ะ:
https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/498179079975028
ระวัง ซื้อบ้านเพื่อคนไทย ไม่ได้โฉนดห้องชุดนะจ๊ะ:
https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7463312696989994248?lang=th-TH
ระวัง ซื้อบ้านเพื่อคนไทย ไม่ได้โฉนดห้องชุดนะจ๊ะ: https://youtube.com/shorts/8LjyN4aOz40?feature=share