ดร.โสภณ พรโชคชัย เข้าร่วมประชุมคณะกรรมาธิการ สภาผู้แทนราษฎร ให้ความเห็นเกี่ยวกับราคาอาคารสำนักงานประกันสังคม

          เมื่อวันที่ 24 เมษายน พุทธศักราช 2568 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ได้รับเกียรติจากคณะกรรมาธิการการจัดการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ สภาผู้แทนราษฎร เชิญเข้าร่วมประชุมเพื่อให้ข้อคิดเห็นเชิงวิชาการเกี่ยวกับราคาอาคารสำนักงานของสำนักงานประกันสังคม

          ในการนี้ ดร.โสภณ ได้จัดทำหนังสือชี้แจงข้อมูลประกอบการพิจารณา โดยอธิบายหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนข้อพิจารณาที่เกี่ยวข้อง พร้อมทั้งได้เข้าร่วมการประชุมด้วยตนเอง ตามรายละเอียดดังนี้

-------------------------------------------------------------------

24    เมษายน    2568

เรื่อง     ขอนำส่งความเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารสำนักงานประกันสังคม

เรียน    นายสุรเชษฐ์ ประวีณวงศ์วุฒิ
          ประธานคณะกรรมาธิการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ

                  ตามที่ท่านได้ทำหนังสือที่ สผ 0017.06/4005 ลว. 21 เมษายน 2568 เชิญกระผมเข้าร่วมประชุมและให้ความเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารสำนักงานประกันสังคม กระผมจึงขอเสนอความคิดเห็นดังนี้:

                  1. ราคาที่ดินที่บริษัทประเมิน 2 แห่งได้ประเมินไว้ที่ตารางวาละ 1.35 ล้านบาท – 1.45 ล้านบาท แต่จากฐานข้อมูลการซื้อขายที่ดินบริเวณใกล้เคียง ราคาที่ดินไม่ควรเกิน 1.0 ล้านบาท (สามารถคัดสำเนาได้จากใบ ท.ด.13 ณ สำนักงานที่ดิน) และจากสถิติราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA สำรวจต่อเนื่องทุกปี (2537-2567) ราคาก็ไม่ควรเกิน 1.0 ล้านบาทเช่นกัน

                  2. ค่าก่อสร้างอาคารก่อสร้างที่บริษัททั้งสองแห่งประมาณการไว้เฉลี่ยที่ 61,000 บาท/ตารางเมตร และ 68,000 บาท/ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม:

                  2.1 ตามมาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ว่าอาคารธุรกิจ 21-35 ชั้นที่มีมาตรฐานการก่อสร้างระดับสูง มีราคา 37,600 บาทต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2566 และ ณ สิ้นปี 2567 (ค่าก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้น) (https://tinyurl.com/y6j787eh)

                  2.2 ตามมาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กำหนดไว้สำหรับ พ.ศ.2566-2567 ว่าอาคารสูง 26 ชั้นขึ้นไปที่มีมาตรฐานการก่อสร้างระดับสูง มีราคา 41,200 บาทต่อตารางเมตร (https://tinyurl.com/47mdkrn6)

                  อย่างไรก็ตามอาจต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติมว่าอาคารนี้ถือว่าเป็นอาคารที่มีมาตรฐานก่อสร้างระดับสูงหรือไม่ เพราะเป็นอาคารที่ก่อสร้างตามข้อกำหนดเดิม

                  3. สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) สำหรับอาคารสำนักงานชั้น 1 ในเขตเมือง มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดตั้งแต่ปี 2552 ทุกปี และในช่วงปี 2566 และ 2567 กำหนดไว้ที่ 5%-7% (https://tinyurl.com/2v6s88vu) ซึ่งอาจแตกต่างไปจากในรายงานของบริษัทประเมินทั้งสองแห่ง

                  4. กระผมได้ประเมินค่าทรัพย์สินไว้เบื้องต้นเป็นเงิน 3,500 – 3,600 ล้านบาท (https://tinyurl.com/4s7wry28) (ตามข้อมูลที่มีจำกัดเท่านั้น) แสดงไว้ตามรายละเอียดดังนี้:

                  5. กระผมมีความเห็นว่าหากจะพิสูจน์ราคาประเมินให้ชัดเจนคณะกรรมาธิการ ควรตั้งคณะอนุกรรมาธิการไปสำรวจพื้นที่จริง พร้อมตัวแทนของทั้งสองบริษัท และผู้ทรงคุณวุฒิเพื่อแสวงหาข้อมูลชุดเดียวกันที่เป็นที่ยอมรับร่วมกัน แล้วนำมาวิเคราะห์จากข้อมูลชุดเดียวกันนี้ ก็น่าจะได้มูลค่าที่ประเมินได้สอดคล้องกับความเป็นจริงและไม่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าคงใช้เวลาไม่เกิน 2 สัปดาห์

                  จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

* ดร.โสภณ เป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย อดีตกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินชั้นวุฒิที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เป็นผู้สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ตั้งแต่เริ่มหลักสูตร (ปี 2541) และสถาบันการศึกษาอื่น รวมทั้งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจาก Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) แห่งสหราชอาณาจักร ปัจจุบันยังเป็นกรรมการที่ปรึกษาภาคพื้นเอเชียของ RICS และเคยเป็นที่ปรึกษาของ the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรที่กำหนดมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินของสหรัฐอเมริกา