ตามที่เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 24 เมษายน 2568 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เข้าประชุมกับคณะกรรมาธิการการจัดการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ สภาผู้แทนราษฎรเพื่อให้ข้อคิดเห็นเชิงวิชาการเกี่ยวกับราคาอาคารสำนักงานของสำนักงานประกันสังคม ดร.โสภณ มีข้อมูลเพิ่มเติมดังนี้:

---

25    เมษายน    2568

 

เรื่อง    เพิ่มเติมความเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารสำนักงานประกันสังคม

 

เรียน    นายสุรเชษฐ์ ประวีณวงศ์วุฒิ

          ประธานคณะกรรมาธิการศึกษาการจัดทำและติดตามการบริหารงบประมาณ

 

                 ตามที่เมื่อวานนี้ กระผมได้เข้าร่วมประชุมและให้ความเห็นเกี่ยวกับการประเมินค่าอาคารสำนักงานประกันสังคม กระผมมีความเห็นเพิ่มเติม แต่เนื่องจากกระผมจำเป็นต้องกลับก่อน ไม่ได้เรียนท่าน จึงขอเสนอดังนี้:

 

                 1. ราคาที่บริษัทนายหน้าแห่งหนึ่งชี้แจง เป็นเพียงความเห็นในฐานะนายหน้า แม้จะสอดคล้องกับราคาที่บริษัทประเมิน 2 แห่งประเมินไว้ ก็ไม่สามารถนำมาอ้างอิงได้ เพราะนายหน้าก็ย่อมต้องประเมินให้สูงไว้ก่อนเพราะมีผลประโยชน์จากการขาย

 

                 2. เรื่องที่อาคารนี้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินถึง 15:1 ก็ไม่อาจถือเป็นข้อดีได้โดยตรง เพราะอาคารที่ก่อสร้างตามข้อกำหนดเดิมที่สร้างได้มากกว่า 10 เท่าของขนาดที่ดิน ก็มักมีที่จอดรถไม่เพียงพอ และขนาดพื้นที่ที่มากกว่าปกติก็สะท้อนจากราคาขายที่ได้มากขึ้นอยู่แล้ว

 

                 3. ที่อ้างว่าอาคารดังกล่าวเป็นอาคารเขียวระดับ Gold จึงเพิ่มค่าก่อสร้างอีก 30% คือประเมินในราคา 68,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น ในความเป็นจริง หากคิดจากอาคารที่สร้างระดับสูงที่ 41,200 บาทตามราคาของสมาคมและมูลนิธิ กลับสูงถึง 65% ซึ่งเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงเกินจริงไปอย่างมาก ปกติอาคารเขียวมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 2%-7% เท่านั้น ในคู่มือออกแบบอาคารเขียวของกรมโยธาธิการและผังเมือง (https://tinyurl.com/2ys2n4wn) ก็ระบุไว้เพียง 3-5% แม้อาคารนี้จะมีระบบกรองฝุ่น pm2.5 ก็ไม่น่าสูงมาก

 

                 4. ทำเลที่ตั้งบนถนนอโศก-ดินแดงของโครงการด้อยกว่าโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ติดถนนรัชดาภิเษก และถนนพระราม 9 อย่างชัดเจน จะอ้างอิงเป็นทำเลเดียวกันไม่ได้

 

                 5. ที่อ้างว่าข้อมูลตลาดในปี 2565 ค่อนข้างราคาสูง (มีค่าเช่า 900 บาท และมีอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงาน 90%) จึงประเมินค่าโครงการนี้สูง แต่ในความเป็นจริง ควรที่จะหาข้อมูลตลาดที่มากกว่านี้ ค่าเช่าดังกล่าวคงไม่รวมถึงทำเลอโศก-ดินแดง และยิ่งในขณะนี้ราคาต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก (เช่าปลีกเพียง 600 บาท – ทั้งอาคารคงต่ำกว่านี้มาก) แสดงว่าเลือกข้อมูลที่ผิดความจริงมาใช้ประเมิน

 

                 6. ข้อมูลราคาที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบเพื่อประเมินใช้เพียง 3 ข้อมูล ซึ่งน้อยมาก ปกติการประเมินบ้านหลักเล็กๆ หลังหนึ่งก็ควรมีข้อมูลอย่างน้อย 3-5 ข้อมูล ในกรณีอาคารมูลค่าสูงหลายพันล้านจึงควรมีข้อมูลมากกว่านี้ และจากการค้นหาสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ณ สำนักงานที่ดิน ปรากฏว่าไม่มีที่ดินแปลงใดขายได้ในราคาเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวาเลย (ในขณะที่บริษัทประเมิน ได้ประเมินไว้ที่ 1.35-1.45 ล้านบาทต่อตารางวา)

 

                 กระผมข้อย้ำความเห็นเดิมที่ว่า หากจะพิสูจน์ราคาประเมินให้ชัดเจนคณะกรรมาธิการ ควรตั้งคณะอนุกรรมาธิการไปสำรวจพื้นที่จริง พร้อมตัวแทนของทั้งสองบริษัท และผู้ทรงคุณวุฒิเพื่อแสวงหาข้อมูลชุดเดียวกันที่เป็นที่ยอมรับร่วมกัน แล้วนำมาวิเคราะห์จากข้อมูลชุดเดียวกันนี้ ก็น่าจะได้มูลค่าที่ประเมินได้สอดคล้องกับความเป็นจริงและไม่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ คาดว่าคงใช้เวลาไม่เกิน 2 สัปดาห์

 

                 กระผมใคร่ขอให้คณะกรรมาธิการพิสูจน์ความจริงให้ปรากฏ จะได้เป็นประโยชน์ต่อการรักษาความน่าเชื่อถือของนักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินด้วย จะเป็นพระคุณยิ่ง

 

                 จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

 

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)*

 

* ดร.โสภณ เป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย อดีตกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินชั้นวุฒิที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เป็นผู้สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ตั้งแต่เริ่มหลักสูตร (ปี 2541) และสถาบันการศึกษาอื่น รวมทั้งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจาก Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) แห่งสหราชอาณาจักร ปัจจุบันยังเป็นกรรมการที่ปรึกษาภาคพื้นเอเชียของ RICS และเคยเป็นที่ปรึกษาของ the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรที่กำหนดมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินของสหรัฐอเมริกา