ในประเทศไทยมีถนนคนเดินหลายแห่งประสบความสำเร็จรวมทั้งตลาดกลางคืน  (Night Market) ต่างๆเกิดขึ้นมากมาย อะไรคือเคล็ดลับความสำเร็จของโครงการเหล่านี้ ทั้งที่หลายโครงการก็กลับไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้บริหารโครงการสัมมนาตลาดนัดตลาดสดในฐานะผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) กล่าวถึงปัจจัยความสำเร็จของโครงการ ถนนคนเดิน ตลาดนัดตลาดสด ที่เปิดขึ้นมามากมายว่าเคล็ดลับความสำเร็จอะไรบ้าง โดยมีรายละเอียดดังนี้

            1. จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าโดยพื้นฐานแล้วขึ้นอยู่กับจำนวนประชากรในพื้นที่ ว่ามีจำนวนเท่าไหร่โดยพิจารณาจากความหนาแน่นของประชากรเป็นสำคัญ ระหว่างแห่งประชากรมีจำนวนมากแต่ความหนาแน่นน้อยขนาดพื้นที่กว้างใหญ่เกินไปทำให้ประชากรกระจัดกระจาย

            2. ที่ตั้งของตลาดก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง บางบริเวณตั้งอยู่เลยทางเข้าชุมชนหรืออยู่ฝั่งตรงข้ามถนนที่ต้องกลับรถผ่านเกาะกลางถนน ก็อาจทำให้เกิดความไม่สะดวก ทำให้ลูกค้าไปจับจ่ายในโครงการอื่นแทน

            3. จำนวนที่จอดรถก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง หลายแห่งพอเพียงหรือมีการจัดการพื้นที่จอดรถไม่ดีเพียงพอ ก็ทำให้ลูกค้าไม่กลับมาใช้บริการอีก

            4. การคัดเลือกผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) ความผิดมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง หากไม่มีผู้เช่าหลักเลยก็อาจทำให้โครงการนั้นไม่มีความโดดเด่นเท่าที่ควร

            5. เรื่องผู้เช่าหลักยังรวมการวางที่ตั้งของผู้เช่าหลักซึ่งแปลกแยกไปจากตัวโครงการ เช่นอยู่ด้านหน้าเลยทำให้ลูกค้าไม่เข้ามาใช้บริการด้านในโครงการ

            6. นอกจากผู้เช่าหลักแล้วการหาผู้ค้ารายย่อยรายเล็กๆยังมีความสำคัญเช่นกันทั้งนี้ก็เน้นที่คุณภาพและการควบคุมคุณภาพเป็นสำคัญ

            7. ค่าเช่า ค่าเซ้งก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่งบางแห่งอาศัยกลยุทธ์การไม่เก็บค่าเช่าในช่วงแรกซึ่งไม่แน่ว่าเป็นแนวทางที่ถูกต้องเสมอไป

            8. การก่อสร้างตลาดก็มีความสำคัญเช่นกัน ทั้งนี้การก่อสร้างที่ลงต้นทุนสูงเกินไปว่าทำให้ค่าเช่าแพงเกินไปและทำให้สินค้าที่ขายในตลาดแพงเกินไปด้วยเช่นกัน

            9. การบริหารจัดการก็เป็นสิ่งสำคัญเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้ในแต่ละตลาดก็จะมีผลผลิตที่แตกต่างกันตามความเหมาะสมของประเภทตลาดเช่นกัน

            10. กลยุทธ์การส่งเสริมการขายก็เป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญในระหว่างการดำเนินกิจการตลาด ผู้บริหารตลาดต้องการงบประมาณส่วนสำคัญส่วนหนึ่งไว้เพื่อการนี้ให้เพียงพอ

            ตลาดบางส่วนยังอาศัยนักท่องเที่ยวเป็นสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่ม Night Markets อย่างไรก็ตามพอมีโรคระบาดโควิด-19 นักท่องเที่ยวไม่มีก็ทำให้ตลาดเหล่านี้วายไป แต่ขณะนี้ก็กำลังกลับเข้ามาใหม่ กรณีนี้ต้องอาศัยลู่ทางการประสานกับการท่องเที่ยวในแต่ละประเทศ รวมทั้งการประสานกับผู้มีส่วนอื่นเพื่อจะได้ทำให้สัดส่วนนี้ประสบความสำเร็จ

            ตลาดที่ประสบความสำเร็จในอดีตก็เช่น สวนลุมไนท์บาร์ซ่า แต่เนื่องจากประสบปัญหาในการใช้พื้นที่จึงต้องย้ายไปอยู่ในบริเวณอื่น แต่ก็ยังประสบความสำเร็จกระทั่งเกิดโรคระบาดโควิด-19 นั่นเอง ตลาดน้ำสี่ภาคก็เช่นกัน ปัจจุบันตลาดกลางคืนยังอาศัยลูกค้าจากทั้งในและต่างประเทศประกอบกันเพื่อความอยู่รอดของโครงการนั่นเอง

            ผู้คิดจะสร้างตลาดนัด ตลาดสด ตลาดกลางคืน ควรเรียนรู้สำรวจวิจัยให้ชัดเจนก่อนเริ่มโครงการ จะได้ชัยไปกว่าครึ่ง

หมายเหตุ:

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดสัมมนา: ตลาดนัดและตลาดสด ทำอย่างไรให้ประสบความสำเร็จ รุ่นที่ 19 ในวันเสาร์ที่ 14 - อาทิตย์ที่ 15 มิถุนายน 2568 เวลา 08:30 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่านที่สนใจทำตลาดนัด ตลาดสดแบบเจาะลึกกับผู้ประสบความสำเร็จจริง ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://www.trebs.ac.th/t/1