พื้นที่ 14,619 ไร่ ใน ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี เพื่อพัฒนาเป็นเมืองใหม่อีอีซี หรือ กรุงเทพมหานครแห่งที่2 รองรับการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ได้จริงหรือ มีทางเลือกอื่นไหม

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงกรณีที่อีอีซีได้กำหนดพื้นที่ 14,619 ไร่ ใน ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี เพื่อพัฒนาเป็นเมืองใหม่อีอีซี หรือ กรุงเทพมหานครแห่งที่ 2 รองรับการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา โดยมีมูลค่าการลงทุนกว่า 1.34 ล้านล้านบาทนั้น ดร.โสภณ เห็นว่าไม่น่ามีความเป็นไปได้ เพราะการที่เป็นกรุงเทพมหานครแห่งที่สองนั้นยังมีเมืองขนาดใหญ่กว่านี้ที่มีศักยภาพสูงกว่าเช่นตัวเมืองชลบุรี ตัวเมืองพัทยา และตัวเมืองระยอง

            สิ่งที่พัฒนานั้นดูมีความเป็นไปได้จำกัด เช่นที่กล่าวว่าจะวางกรอบพัฒนาถึงปี 2580 โดยมี 6 กลุ่มธุรกิจเป้าหมาย ได้แก่ ธุรกิจสำนักงานภูมิภาค และธุรกิจบริการทางการเงิน ธุรกิจการแพทย์แม่นยำ และการแพทย์เพื่ออนาคตธุรกิจการศึกษา และศูนย์วิจัยพัฒนาระดับนานาชาติ สำหรับธุรกิจเพื่ออนาคต ธุรกิจบริการ เช่น ท่องเที่ยว สันทนาการ กีฬา ธุรกิจบีซีจี และธุรกิจที่อยู่อาศัยและการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ผสมผสานหรือมิกซ์ยูส ซึ่งพื้นที่โครงการแบ่งสัดส่วนการพัฒนาเป็นพื้นที่โครงสร้างพื้นฐาน 70% และพื้นที่ใช้สอย 30% สิ่งเหล่านี้ก็มีอยู่แล้วในเมืองหลักอื่นในภูมิภาคนี้

            ดร.โสภณ มองในรายละเอียดที่ว่าในระยะที่ 1 ระยะเวลา 5 ปี ครอบคลุมพื้นที่ 5,795 ไร่ มูลค่าลงทุน 534,985 ล้านบาท คาดหวังว่าจะประกอบด้วย โครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารรูปโภค ศูนย์กลางธุรกิจ ศูนย์การแพทย์และสุขภาพ ที่อยู่อาศัยและพานิชยกรรมรูปแบบมิกซ์ยูสประกอบด้วย สำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์การประชุมนั้น ในหลายพื้นที่ก็มีแผนการดังกล่าวอยู่แล้ว รวมทั้งที่วางแผนจะมีเมืองใหม่ในพื้นที่อื่นอีกต่างหาก

            สำหรับราคาที่ดิน ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่า ที่ดินตินกลุ่มโซนด้านหน้า (ติดถนน 331) ราคาที่ดิน สำหรับที่ดินขนาด เนื้อที่ประมาณ 10-20 ไร่ ราคาน่าจะอยู่ที่ประมาณไร่ละ 4-5 ล้านบาท ส่วนที่ดินโซนด้านใน (ส่วนที่เข้าซอย) น่าจะอยู่ที่ไร่ละ 1.5-2.5 ล้านบาท ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ 500 ไร่ขึ้นไปน่าจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาทต่อไร่ ในกรณีซื้อที่ดิน หรือเวนคืนที่ดิน หรือจัดรูปที่ดิน เพื่อนำมาพัฒนาเป็นเมืองใหม่ ทางราชการควรจ่ายในมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากราคาตลาดประมาณ 20% เพราะถือเป็นการร่วมพัฒนากับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในพื้นที่

            รัฐบาลควรพัฒนาเมืองรอบสนามบินอู่ตะเภามากกว่าจะพัฒนาเมืองใหม่นี้ โดยทำให้เมืองสนามบินผนึกรวมกับการพัฒนาสนามบิน

ที่มาภาพประกอบ: https://www.facebook.com/photo/?fbid=869212715354317&set=pcb.869240682018187