เวลาจะซื้ออพาร์ทเมนท์ นักลงทุนนิยม “ตีราคา” จาก กระแสเงินสด ที่ทรัพย์สินสร้างได้ ไม่ใช่แค่ราคาที่เจ้าของตั้ง มีวิธีคิดอย่างไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จะแสดงวิธีคิดให้ดูครับ

วิธีคิดหลัก ๆ มี 3 ขั้นตอน
            1. ดูจำนวนห้องและค่าเช่า เช่น อพาร์ทเมนท์มี 50 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 5,000 บาท/เดือน ถ้าเต็ม 100% รายได้รวม 250,000 บาท/เดือน

            2. หักด้วยอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ความจริงแล้วอพาร์ทเมนท์ไม่ได้เต็มทุกห้องเสมอ
                 สมมติอัตราการเช่า 90% 
                 รายได้จริง = 250,000 × 90% = 225,000 บาท/เดือน หรือปีละ 2.7 ล้านบาท

            3. หาค่าผลตอบแทน (Yield) ที่ต้องการ อัตราผลตอบแทนการลงทุนอพาร์เมนท์ จากมูลนิธิประเมินค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 4–5% ต่อปี
                 ราคาเหมาะสม = รายได้สุทธิ ÷Yield ที่คาดหวัง
                 ถ้า Yield 4% → 2.7 ล้าน ÷ 0.04 = 67.5 ล้านบาท
                 ถ้า Yield 5% → 2.7 ล้าน ÷ 0.05 = 54 ล้านบาท

บทสรุป
            ดังนั้น ราคาที่เหมาะสมของอพาร์ทเมนท์นี้จะอยู่ระหว่าง 54–67.5 ล้านบาท
            ถ้าประกาศขายสูงกว่านี้มาก → อาจแพงเกินไป
            ถ้าขายต่ำกว่า → อาจเป็นดีลน่าลงทุน

            แต่ราคานี้คือการตีราคาง่าย ๆ นะครับ ถ้าอยากประเมินราคาแบบละเอียดจริงๆ ต้องลงรายละเอียดเพิ่มทั้งด้านรายได้ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินด้วย เช่น
            - รายได้อื่น ๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต หรือค่าบริการจอดรถ
            - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่เกี่ยวข้อง
            - การทำ Scenario Analysis กรณี worst case, base case และ best case

สอนวิธีตีราคาอพาร์ทเมนท์ แบบง่าย ๆ ใน 3 ขั้นตอน : 
https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/2231617843983053

สอนวิธีตีราคาอพาร์ทเมนท์ แบบง่าย ๆ ใน 3 ขั้นตอน : 
https://www.tiktok.com/@dr.sopon4/video/7554299653357915393?lang=th-TH

สอนวิธีตีราคาอพาร์ทเมนท์ แบบง่าย ๆ ใน 3 ขั้นตอน : 
https://youtube.com/shorts/_MiUPccHvmM?feature=share