ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกตั้งแต่ พ.ศ.2537 และรวบรวมข้อมูลมากที่สุดทั่วประเทศและในภูมิภาคอาเซียน และเป็นศูนย์ข้อมูลที่เป็นกลางที่สุด ด้วยไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นกรรมการได้ล่วงรู้ข้อมูลไปใช้ก่อน  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ฯ ขอนำเสนอสรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ดังนี้:

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค

                ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคทุกจังหวัดรวมกันเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในที่นี้เป็นผลการสำรวจเมือง 26 แห่งที่มีขนาดใหญ่ที่สุด ดังรายละเอียดต่อไปนี้

                1. ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดก็คือ หัวหิน-ปราณบุรี ราคา 4.483 ล้านบาทต่อหน่วย (เฉลี่ยบ้านและห้องชุด) รองลงมาคือ กระทู้ 3.507 ล้านบาท ส่วนที่พัทยาฝั่งทะเลคือ 3.355 ล้านบาท ส่วนเมืองที่มีราคาขายต่ำสุดคือ เมืองชลบุรี ขายในราคา 1.616 ล้านบาท และบ่อวิน (ชลบุรี) 1.717 ล้านบาท เป็นต้น ทั้งนี้เทียบกับในเขตกรุงเทพมหานครที่ 3.0 ล้านบาท

                2. ในรอบ 1 ปี พ.ศ. 2557 มีสินค้าที่อยู่อาศัยขายได้ประมาณ 45,296 หน่วย และมีหน่วยเปิดใหม่ 38,124 หน่วย การนี้ชี้ให้เห็นว่า ปริมาณที่อยู่อาศัยที่ขายได้และที่เปิดตัวในจังหวัดภูมิภาคในปีล่าสุด เป็นเพียงครึ่งหนึ่งของในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ขายได้ราว 90,000 หน่วย แต่จำนวนหน่วยเปิดใหม่เพียงหนึ่งในสามของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เปิดราว 116,000 หน่วย การนี้ยังตีความต่อไปได้ว่า เมืองในจังหวัดภูมิภาคในขณะนี้ค่อนข้างฝ่อไป ทั้งนี้ยกเมืองหัวเมืองหลักที่จะได้นำเสนอต่อไป

                3. แชมป์เปิดตัวสูงสุดก็คือในเขตตัวอำเภอเมืองชลบุรี เปิดตัวมากที่สุดถึง 6,094 หน่วย จากทั้งหมด 38,124 หรือ 16% รวมมูลค่า 11,382 ล้านบาท จากทั้งหมด 108,196 ล้านบาท หรือราว 10.5% ของทั้งหมด อย่างไรก็ตามหากพิจารณาจากมูลค่าการพัฒนา กลับพบว่าศรีราชาครองแชมป์เปิดตัวสูงสุดถึง 13,668 ล้านบาท หรือ 12.6% ของทั้งหมด

                4. แชมป์ขายได้สูงสุดในรอบปี 2557 คือในเขตเมืองชลบุรี ขายได้ 3,913 หน่วย จากทั้งหมด 46,296 หน่วย (8.4%) แต่เมืองที่ขายได้มูลค่าสูงสุดก็คืออำเภอเมืองภูเก็ต ขายได้ 11,382 ล้านบาท (24.5%) จากหน่วยขายเพียง 2,925 หน่วย (6.3%) ทั้งนี้เป็นเพราะหน่วยขายมีมูลค่าสูงถึง 3.89 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ราคาขายในเขตกรุงเทพมหานคร เป็นเพียง 3 ล้านบาท

                5. เมืองที่ท่าจะแย่ คือมีการเปิดตัวน้อยมาก (เพราะถ้าสถานการณ์ดี มีกำลังซื้อ น่าจะมีการเปิดตัวมาก) ได้แก่ มาบตาพุต (ระยอง) ดอยสะเก็ด (เชียงใหม่) ที่ไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย ทั้งนี้สอดคล้องกับมูลค่าโครงการที่ขายได้ในปี 2557 ที่ขายได้เพียง 64 หน่วยในมาบตาพุต (ระยอง) แม่ริม (เชียงใหม่) ก็ขายได้เพียง 169 หน่วย  สารภี (เชียงใหม่) ก็ขายทั้งปีได้เพียง 243 หน่วย ที่น่าแปลกใจก็คือในเขตชะอำ สามารถขายได้เพียง 393 หน่วย แต่มีการเปิดตัวใหม่ในปี 2557 ถึง 1,077 หน่วย แสดงให้เห็นถึงภาวะล้นตลาดในพื้นที่นี้

                6. เมืองที่มีสินค้าเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ พื้นที่พัทยา ฝั่งทะเล (ชลบุรี) ซึ่งยังมีเหลือขายอยู่ 12,572 หน่วย อย่างไรก็ตาม เมืองที่มีสัดส่วนของอุปทานเหลืออยู่มากที่สุด ก็คือ สันกำแพง (เชียงใหม่) คือยังขายได้เพียง 55% ส่วนเมืองที่มีสัดส่วนอุปทานเหลืออยู่น้อยที่สุดก็คือ มาบตาพุด (ระยอง) เหลืออยู่เพียง 9% เท่านั้น

                7. โดยสรุปแล้วเมืองที่น่าเป็นห่วงได้แก่ เมืองสันกำแพง เพราะหน่วยขายที่เหลืออยู่ต้องใช้เวลาขายอีก 25.4 เดือน หน่วยรอขาย 3,096 หน่วย จึงจะขายหมด รองลงมีคือแม่ริม (เชียงใหม่) โดยต้องใช้เวลาขายอีก 20.4 เดือนในการขาย 530 หน่วยที่เหลือ สำหรับนอกอำเภอเชียงใหม่ที่ขายได้ช้าก็คือ อำเภอถลาง (ภูเก็ต) ที่ต้องใช้เวลาอีก 12.7 เดือน ในการขายหน่วยที่เหลือ 2,865 หน่วย แต่ก็ถือว่าไม่มากจนเกินไปนัก

                โดยสรุปแล้วสถานการณ์ในจังหวัดภูมิภาค ยังพอไปได้ในแง่ที่จำนวนหน่วยที่เหลือขายอยู่นั้น จะขายหมดเฉลี่ยเพียง 6.4 เดือนเท่านั้น ในขณะที่สินค้าในกรุงเทพมหานครจะต้องใช้เวลาขายเกินกว่า 12 เดือน ซึ่งแสดงถึงการขายที่ค่อนข้างอืดเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการใหม่ จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนการดำเนินการ

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน

                ราคาที่ดินปี 2557 เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3.5% คาดสิ้นปี 2558 จะเพิ่ม 3% เพิ่มในอัตราลดตามภาวะเศรษฐกิจ ที่แพงสุดเป็นเงิน 1.75 ล้านบาทต่อตารางวา ได้แก่บริเวณสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งเท่ากับในแต่ละ 1 ตารางวาต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท ถึง 6 ชั้นวางซ้อนกัน ปีหน้าจะเพิ่มเป็น 1.9-2.0 ล้านบาท ที่กลางเมืองขึ้นเร็วกว่าที่นอกเมือง

                ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปผลการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่ง ดร.โสภณ ได้ดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 และย้อนหลังถึงปี 2528 ดังรายละเอียดต่อไปนี้

                1. ราคาที่ดินเฉลี่ยในปี 2557 เพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2556 ประมาณ 3.5% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยน้อยกว่าในช่วงปี 2555-2556 ที่เพิ่มขึ้น 4.6% ทั้งนี้คงเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจของไทยที่ยังไม่กระเตื้องขึ้นภายหลังจากปัญหาทางการเมืองที่คุกรุ่นในช่วงที่ผ่านมา

                2. ราคาที่ดินของไทยพุ่งสูงขึ้นโดยตลอดตั้งแต่ พ.ศ.2528-2539 โดยเพิ่มขึ้นถึง 33 เท่า ในห้วงเวลา 10 ปี แต่ในช่วงปี 2541-2543 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลงถึง 23% ราคาที่ดินเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2544 จนถึงปัจจุบัน

                3. ราคาที่ดินในช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจ เพิ่มสูงสุดในช่วงปี 2547-2548 (5.7% ต่อปี) และเพิ่มในอัตราตกต่ำสุดในปี 2552 ในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจโลกและภายหลังรัฐประหาร 2549 (2.9%) อัตราการเพิ่มของราคาที่ดินสูงสุดในปี 2556 ( 4.6%) และตกต่ำลงอีกในปี 2557 (3.5%)

                4. คาดว่าในสิ้นปี 2558 ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในอัตราประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปี 2557 ทั้งนี้เพราะในปี 2558 นี้ มีความยุ่งยากทางเศรษฐกิจหลายประการ เช่น ธุรกิจเอสเอ็มอีก็ประสบปัญหา การส่งออกก็ไม่เข้าเป้า อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจก็จะลดลงไปอีก ซึ่งส่งผลต่ออุปสงค์ของที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

                5. ในรอบ 16 ปี (ปี 2541-57) การเพิ่มขึ้นของราคาเป็นประมาณ 84% หรือเกือบเท่าตัว อย่างไรก็ตาม ในเขตชั้นในเพิ่มขึ้นถึง 158% ส่วนในเขตชั้นนอก เพิ่มขึ้นเพียง 69-89% ปรากฏการณ์พิเศษนี้เกิดขึ้นเพราะในใจกลางเมืองมีระบบขนส่งมวลชน และยิ่งระบบนี้ขยายออกนอกเมืองเท่าไหร่ การเดินทางด้วยระบบนี้เข้าสู่เมืองยิ่งสะดวก ใจกลางเมืองจึงมีมูลค่าสูงขึ้นทั้งทีแทบไม่มีการพัฒนาใหม่ ๆ ข้อนี้อาจต่างจากในเมืองในต่างจังหวัดที่ใจกลางเมืองที่ไม่มีรถไฟฟ้า ราคาหยุดนิ่ง การเติบโตมักออกนอกเมือง

                6. เมื่อตรวจสอบดูในรอบ 5 ปี (ปี 2552-57) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 55% โดยทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูงสูงสุดก็ยังเป็น เขตชั้นใน โดยเพิ่มขึ้น 75.8% เขตชั้นนอกเพิ่มขึ้น 39.9-49.9% โดยเฉพาะในศูนย์ธุรกิจ (CBD: Central Business District) ปรับตัวสูงสุด 59.5-92.2% (เฉลี่ย 75.8%) ข้อค้นพบนี้ยืนยันถึงความสำคัญของระบบขนส่งมวลชนที่ส่งผลต่อราคาที่ดินใจกลางเมือง

                7. ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ย (3.5%) โดยพบว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส 8.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 8.9% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 14.0% ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 5.0% (เพราะยังไม่ได้สร้าง) ส่วนรถไฟฟ้า MRT ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้เพิ่มขึ้น 8.5% ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต ลิงก์ เพิ่มขึ้น 5% รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9.8% สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 8.6% และสายหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 12.4% ที่เพิ่มขึ้นต่ำสุดคือ สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน +1.7%

                8. ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในการสำรวจนี้คือที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต ตลอดแนว โดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าเป็นเงินตารางวาละ 1.75 ล้านบาท หรือไร่ละ 700 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางซ้อนกัน 6 ชั้น ราคานี้สูงกว่าราคาที่ดินที่หาดป่าตอง ณ ราคาไร่ละ 180 ล้านบาท และราคาที่ดินติดหาดเฉวง ไร่ละ 120 ล้านบาท ทั้งนี้ราคานี้เพิ่มขึ้นจากปี 2556 ที่ตารางวาละ 1.6 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9.3% คาดว่า ณ สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินในบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.9-2.0 ล้านบาท

                9. ราคาที่ดินแถวสุขุมวิทซอย 1-21 ได้แก่บริเวณรถไฟฟ้านานาและอโศก มีราคาสูงถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา สูงแซงหน้าสีลม ที่มีราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท รวมทั้งสูงเกินราคาที่ดินบริเวณช่วงกลางถนนสุขุมวิท 21 ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ ณ ราคา 1.5 ล้านบาทเช่นกัน

                10. ที่ดินที่มีราคาต่ำสุดในการสำรวจนี้คือที่ดินบริเวณเลียบคลอง 13 ลำลูกกา ซึ่งคาดว่ามีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท  ราคานี้ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงปี 2556-2557 แต่อย่างใด แต่หากเป็นราคาในปี 2539 ที่ดินย่านนี้จะมีราคาสูงถึงตารางวาละ 3,500 บาท นี่แสดงว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองไกล ๆ ที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วน ไม่ใช่แนวของการเติบโตในอนาคต จะหยุดนิ่งหรือไม่ก็ลดลงตามลำดับ

ความเหมือนและแตกต่างระหว่างราคาประเมินราชการกับราคาตลาด

                ตามที่มีข่าวเกี่ยวกับราคาประเมินทางราชการหรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ โดยระบุว่าราคาเพิ่มขึ้นจาก 4 ปีก่อน 15% บ้าง ราคาสูงสุดอยู่ที่สีลม 850,000 บาท เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับราคาตลาดและราคาประเมินราชการ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงขอนำเสนอเพื่อความกระจ่างชัดดังนี้:

                1. ราคาประเมินราชการหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นราคาที่ทางราชการประเมินเพื่อกาเสียภาษีเป็นสำคัญ ไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาด และไม่ได้มีสัดส่วนที่แน่ชัดว่าราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดกี่เปอร์เซ็นต์ อาจต่ำเพียง 10-80% ก็เป็นได้ แต่เกือบทั้งหมดต่ำกว่าราคาตลาดอยู่แล้ว

                2. ที่ว่าราคาประเมินราชการปรับเพิ่มขึ้น 15% นั้น ถือว่าใกล้เคียงกับราคาตลาด อย่างเช่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราคาประเมินตามราคาตลาดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในช่วงปี 2555-2558 ปรับเพิ่มขึ้น 15.6% หรือปรับเพิ่มขึ้น 3.7%, 4.6%, 3.5% และ 3.0% ตามลำดับ

                3. ที่ราคาประเมินราชการประเมินให้สีลมมีราคาสูงสุด 850,000 บาทต่อตารางวานั้น ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สประเมินไว้ ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ 1,500,000 บาท หรือต่างกันถึงเกือบเท่าตัว (76%) ราคาตลาดที่ 850,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นราคาที่ผ่านมาแล้ว ตั้งแต่ ปี 2552 หรือเมื่อ 6 ปีก่อน ไม่ใช่ราคาตลาดปัจจุบันที่ 1,500,000 บาทต่อตารางวา

                4. อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่สีลมก็ยังไม่ใช่ราคาสูงสุด ราคาตลาดสูงสุดอยู่ตลอดแนวถนนพระราม 1 - เพลินจิต ตามแนวรถไฟฟ้าสยาม ชิดลม เพลินจิต โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ตารางวาละ 1,750,000 บาท อย่างไรก็ตามทางราชการประเมินราคาย่านสยาม ชิดลม เพลินจิตไว้ที่ราคาเพียง 800,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น

                5. การที่กรมธนารักษ์ประเมินว่าย่านสีลมมีราคาที่ดินสูงถนนพระรามที่ 1 นั้น อาจมองว่าสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเมือง (Financial District หรือ Central Business District: CBD) แต่ในกรณีกรุงเทพมหานคร พื้นที่ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดไม่ใช่ Financial District แต่กลับเป็นศูนย์ค้าปลีกหรือ (Central Retail Centre) บริเวณถนนพระรามที่ 1-เพลินจิต เหมาะที่จะสร้างศูนย์การค้าและน่าจะมีผู้มาใช้บริการมากเป็นพิเศษ และมีรถไฟฟ้าถึง 2 สายมาเชื่อมกัน ในขณะที่ย่านสีลมมีรถไฟฟ้าสายเดียว และไม่ใช่ย่านธุรกิจค้าปลีก

                6. ที่ว่าราคาที่ดินทางราชการตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่ม 10-20% นั้นถือว่าปรับเพิ่มน้อยมาก เพราะในแต่ละปี ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าทั้งหลายปรับเพิ่มเฉลี่ย 10% ถ้าปรับเพิ่ม 4 ปีต่อเนื่องกัน ก็น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 46% ในรอบ 4 ปี (2555-2558) แล้ว เฉพาะในรอบ 1 ปีล่าสุด (2556-2557) ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มสูงมาก โดยตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส 8.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 8.9% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 14.0%  ส่วนรถไฟฟ้า MRT ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้เพิ่มขึ้น 8.5% รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9.8% สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 8.6% และสายหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 12.4%

                7.  ราคาประเมินราชการในต่างจังหวัดกำหนดให้สูงสุดที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา บนถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 ถนนประชาธิปัตย์ และถนนเสน่หานุสรณ์ ตารางวาละ 400,000 บาท และภาคเหนือ ถนนวิชยานนท์ อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตารางวาละ 250,000 บาท อย่างไรก็ตามจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาตลาดของที่ดินในภูมิภาคที่สูงที่สุดอยู่ที่หาดป่าตอง จ.ภูเก็ต โดยประเมินครั้งล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2557 สูงถึงตารางวาละ 450,000 บาท อันดับที่สองเป็นราคาที่ดินติดหาดเฉวง เกาะภูเก็ต โดยประเมินไว้สูงถึงตารางวาละ 300,000 บาท ทั้งนี้เพราะที่ดินในเมืองท่องเที่ยวสำคัญนี้ น่าจะสูงกว่าราคาขายของเมืองหลักในภูมิภาคเช่นหาดใหญ่ ซึ่งยังมีปัญหาความไม่มั่นคงทางการเมืองการทหารอยู่บ้าง

                8. ราคาประเมินราชการอาจแตกต่างกับราคาตลาดเป็นอย่างมากก็ได้ในบางบริเวณ เช่น บริเวณชายหาดเฉวงและถนนเลียบหาดเฉวง นายสัญญา นาคบุตร ผู้จัดการสำนักงานภาคใต้ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ 300,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 10,000 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 3.3% ของราคาตลาด หรือราคาที่ดินใกล้ห้างโลตัสซูเปอร์สโตร์ หาดเฉวง ที่มีราคาตารางวาละ 40,000 บาทในปัจจุบัน ราคาประเมินราชการกลับอยู่ที่เพียง 5,000 บาท หรือเท่ากับ 12.5% ของราคาตลาดเท่านั้น

                ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เราจะใช้ราคาทางราชการเพื่อการเป็นฐานในการตั้งราคาซื้อขายไม่ได้ เพราะราคาดังกล่าวใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การเสียภาษีของทางราชการเป็นสำคัญ ผู้ซื้อและผู้ขายสมควรประเมินตามราคาตลาดให้ถ้วนถี่ก่อนการซื้อขายจริง

ราคาที่ดินบนเกาะสมุย

                คาดราคาที่ดินบนเกาะสมุยจะพุ่งขึ้นถึง 11.8% ในปี 2558 หากไม่เกิดระเบิกซ้ำซาก ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยนของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5% เท่านั้น

                ตามที่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ประเมินราคาตลาดของที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตั้งแต่พ.ศ.2537 และประเมินราคาที่ดินในจังหวัดภูมิภาค เช่น ภูเก็ต ตั้งแต่พ.ศ.2547 บัดนี้จึงได้ประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดที่เกาะสมุยโดยตั้งแต่พ.ศ.2554-ปัจจุบัน โดยโครงการสำรวจราคาที่ดินที่เกาะสมุยนี้ มีนายสัญญา นาคบุตร เป็นหัวหน้าคณะทำงาน และมีดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานกรรมการ ผลการสำรวจเบื้องต้นเป็นดังนี้

                1. ราคาที่ดินที่สูงที่สุดบนเกาะสมุยอยู่ที่หาดเฉวาง บริเวณถนนเลียบหาดและชายทะเลซึ่งมีราคาไร่ละประมาณ 120 ล้านบาทหรือตารางวาละ 3 แสนบาท สำหรับที่ดินขนาด 5 ไร่ ในขณะที่ราคาที่ดินสูงสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลคาดว่าจะประมาณไร่ละ 720 ล้านบาท (บริเวณสยาม เพลินจิต ชิดลม) และที่เกาะภูเก็ตสูงสุดประมาณไร่ละ 180 ล้านบาท (บริเวณหาดป่าตอง) ที่ดินบริเวณชายหาดเฉวงนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงินไร่ละ 80 ล้านบาทในปี 2554 แต่หยุดนิ่งในปี 2555 และเพิ่มขึ้นตามลำดับ

                2. หากเปรียบเทียบกับราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ที่ดินบริเวณหาดเฉวงนี้มีค่าเพียงไร่ละ 4 ล้านบาทเท่านั้น

                3. ราคาที่ดินที่สูงที่สุดอันดับ 2-5 ได้แก่ หาดละไม (ไร่ละ 70 ล้านบาท) หาดบ่อผุด หาดเชิงมน หาดแม่น้ำ (ไร่ละ 25 ล้านบาท)

                4. ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดคือหาดบางเก่า หาดพังกา หาดตลิ่งงาม ราคาไร่ละ 15 ล้านบาท (สำหรับขนาดที่ดิน 5 ไร่) อย่างไรก็ตามอุปทานที่ดินในบริเวณเหล่าอาจจะมีไม่มากนัก

                5. สำหรับหาดที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุดได้แก่ บริเวณแหลมใหญ่ โดยราคาในปี 2554 เป็นเงินไร่ละ 5 ล้านบาท ปี 2558 เป็นเงินไร่ละ 15 ล้านบาท (สำหรับที่ดินขนาด 20 ไร่) ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นเป็น 300% ในระยะเวลา 4 ปี และหาดที่มีการปรับราคาระดับรองลงมาได้ แหลมหินคม และหาดบางเก่า

                6. ราคาที่ดินบนเกาะสมุยในระหว่างปี 2554-2558 เพิ่มขึ้น 35% อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2554-2555 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% หรือแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย ทั้งนี้เพราะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในช่วงดังกล่าว อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปี 2556-2558 ราคาเพิ่มขึ้นโดยตลอด

                7. ราคาที่ดินบนเกาะสมุยในตลอดทั้งปี 2558 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 11.8% ทั้งนี้เป็นการประมาณการโดยไม่ได้คำนึงถึงเหตุการณ์วางระเบิดเมื่อต้นเดือนเมษายนที่ผ่านมา ซึ่งหากมีการเกิดเหตุการณ์ระเบิดซ้ำซากขึ้นอีกก็อาจส่งผลให้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นตามที่ประมาณการไว้ข้างต้น

ราคาที่ดินภูเก็ต
                ราคาที่ดินภูเก็ตตั้งแต่ปี 2547-2557 เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยแล้วปีละ 14% โดยเฉพาะ 2 ปีล่าสุด เพิ่มขึ้นปีละ 32%

                ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่าจากการสำรวจต่อเนื่องราคาที่ดินตามหาดต่าง ๆ บนเกาะภูเก็ตในระหว่างปี 2547-2557 พบว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง จึงขอนำเสนอผลสำรวจโดยสังเขปดังนี้

                1. ราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ตโดยรวมเพิ่มจากฐาน 100% เป็น 384%  ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2547-2557) หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่า โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 14% ซึ่งถือว่าสูงมาก โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีล่าสุด (ปี 2555-2557) เพิ่มขึ้นปีละ 32% ทั้งนี้คงเป็นผลมาจากการท่องเที่ยวที่เติบโตเป็นอย่างมากในระยะ 10 ปีที่ผ่านมา

                2. สำหรับพื้นที่ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือพื้นที่บริเวณอ่าวมะพร้าว และอ่าวปอ โดยเพิ่มขึ้น 500% ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 100% เป็น 500% หรือเพิ่มขึ้น 4 เท่า อย่างเช่นกรณีอ่าวมะพร้าวราคาเริ่มต้นจากไร่ละ 2 ล้านบาทในปี 2547 เป็นไร่ละ 10 ล้านบาทในปี 2557 ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 17% โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีล่าสุดเพิ่มขึ้นปีละ 41% อย่างไรก็ตามที่ดินทั้ง 4 บริเวณนี้มีราคาค่อนข้างถูกมาตั้งแต่แรกจึงทำให้ดูมีราคาเพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ

                3. สำหรับพื้นที่ที่มีราคาสูงที่สุดคือ ที่ดินบริเวณหาดป่าตองโดยปัจจุบันนี้มีราคาไร่ละ 180 ล้านบาท หรือตารางวาละ 450,000 บาท ทั้งนี้เมื่อปี 2547 ยังมีราคาไร่ละ 40 ล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้ราคาที่ดินริมหาดป่าตองเพิ่มขึ้นจาก 100% เป็น 450% หรือเพิ่มขึ้น 3.5 เท่า ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 16% และโดยเฉพาะ 2 ปีล่าสุด (2555-2557) ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 22%

                4. จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินริมหาดด้านตะวันตกจะมีราคาแพงกว่ามาก เมื่อเทียบกับบริเวณด้านตะวันออก เพราะทะเลทางด้านตะวันตกสวยกว่า มีชายหาดสวยงามอีกด้วย ส่วนทะเลกระบี่ด้านตะวันออกสภาพแวดล้อมไม่สวยงามนักและไม่มีหาด เป็นหมู่บ้านประมงบ้าง  ราคาจึงต่างกันอย่างมหาศาล

                5. กรณีพิบัติภัยสึนามิ ราคาที่ดินไม่ได้ตกต่ำลงแต่อย่างใด จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินทางด้านทิศตะวันตกของเกาะซึ่งได้รับผลกระทบจากสึนามิโดยตรง มีราคาหยุดนิ่งหลังเกิดสึนามิ ทั้งนี้จากการเปรียบเทียบราคาในเดือนกรกฎาคม 2547 และราคาในเดือนเมษายน 2548 หรือประมาณ 5 เดือนหลังเกิดสึนามิ อย่างไรก็ตามหากในช่วงไม่กี่วันหรือไม่กี่สัปดาห์ หลังเกิดสึนามิอาจเกิดภาวะตกใจ (panic) ทำให้ไม่มีการซื้อขาย แต่หลังจากนั้นราคาก็เกิดขึ้นใหม่ และหลังจากปี 2548 เป็นต้นมา ราคาก็ขยับตัวอย่างรวดเร็วมาก

                6. เป็นที่น่าสังเกตว่า ราคาที่ดินบริเวณหาดและอ่าวฝั่งตะวันออกของเกาะภูเก็ต กลับมีราคาเพิ่มขึ้นแทบทุกหาดในช่วงเดือนกรกฎาคม 2547 - เมษายน 2548 โดยไม่มีความวิตกใด ๆ ต่อพิบัติภัยสึนามิเลย ทั้งนี้เป็นความเข้าใจของท้องถิ่นที่เชื่อว่าไม่น่าจะมีสึนามิเกิดขึ้นในบริเวณทะเลกระบี่ได้ ราคาจึงขยับตัวขึ้น โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 9.5% ในขณะที่ที่ดินฝั่งตะวันตกของเกาะ ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% เท่านั้น

                ดร.โสภณ พรโชคชัย คาดการณ์ว่า ในปี 2558 ราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ต ก็ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจชลอตัวลงบ้างตามความผันผวนทางการเมือง และการลดลงของนักท่องเที่ยว หากเกาะภูเก็ตมีการปกครองตนเอง มีการเลือกตั้งผู้ว่าราชการจังหวัดเอง มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตรา 1-3% เช่นเดียวกับในประเทศยุโรปและอเมริกา ก็จะทำให้ภูเก็ตมีรายได้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นมากขึ้น สามารถนำมาสร้างระบบสาธารณูปโภคได้มากมาย และยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ตเพิ่มสูงขึ้นไปอีกอย่างแน่นอน