ท่านเคยไปสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่ไหม ใหญ่มาก  อาคารแบบนี้ในฐานะที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เราจะประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไร มาคุยกัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้รับมอบหมายให้ไปประเมินค่าสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่ ซึ่งเป็นสนามกีฬาขนาดใหญ่  ทรัพย์สินชั้นใหญ่เบ้อเริ่มเทิ่มแบบนี้ ประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไร ถ้าเรารู้หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน เราก็สามารถวางแผนการประเมินค่าได้

            “สนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี” คือชื่ออย่างเป็นทางการ  สนามกีฬานี้ตั้งอยู่ที่ตำบลดอนแก้ว อำเภอแม่ริม จังหวัดเชียงใหม่ เจ้าของคือ การกีฬาแห่งประเทศไทย และดำเนินการโดยการกีฬาแห่งประเทศไทยเช่นกัน  สนามนี้มีความจุถึง 25,000 คน เริ่มก่อสร้าง  7 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และเปิดใช้สนามใน พ.ศ.2538 ทั้งนี้ได้ใช้งานต่างๆ เช่น ซีเกมส์ 2538 ล้านนาเกมส์ ครั้งที่ 25 กีฬาแห่งชาติ ครั้งที่ 41 กีฬาคนพิการแห่งชาติ ครั้งที่ 31 กีฬาโรงเรียนอาเซียน 2559 เป็นต้น

            ก่อสร้างขึ้นใน "โครงการสร้างสนามกีฬาเมืองหลักเฉลิมฉลอง 700 ปี นพบุรีศรีนครพิงค์เชียงใหม่" ซึ่งได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม พ.ศ. 2532 ณ โรงแรมเชียงใหม่พลาซ่า จังหวัดเชียงใหม่ โดยใช้พื้นที่ราชพัสดุจากกรมธนารักษ์จำนวน 236 ไร่ 1 งาน 9 ตารางวา ตามระเบียบของกรมธนารักษ์ ซึ่งได้รับอนุมัติเมื่อวันที่ 9 ตุลาคม พ.ศ. 2532 และต่อมาวันที่ 8 ตุลาคม พ.ศ. 2534 คณะรัฐมนตรีได้มีมติให้จังหวัดเชียงใหม่ เป็นเจ้าภาพจัดการแข่งขันกีฬาซีเกมส์ ครั้งที่ 18 นับเป็นการแข่งขันกีฬาซีเกมส์ครั้งแรกที่จัดนอกเมืองหลวงของประเทศเจ้าภาพ ส่งผลให้หน่วยงานต่างๆ เริ่มให้ความสำคัญกับการสร้างสนามกีฬาแห่งนี้ โดยที่คณะรัฐมนตรี มีมติขยายวงเงินในการก่อสร้างเพิ่มอีก 538,455,000 บาท

            กิจกรรมที่จัดขึ้นประกอบด้วย

            - กีฬาซีเกมส์ ครั้งที่ 18 ในปี พ.ศ. 2538

            - การแข่งขันกีฬามหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลแห่งประเทศไทย ครั้งที่ 25 หรือ "ล้านนาเกมส์ ครั้งที่ 25" (31 มกราคม - 7 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2552)

            - การแข่งขันรถยนต์ทางเรียบ HONDA RACING FEST และ TOYOTA MOTOR SPORT

            - งานแสดงพลุนานาชาติเฉลิมพระเกียรติ เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2553

            - การแข่งขันกีฬาแห่งชาติ ครั้งที่ 33 "เชียงใหม่เกมส์" วันที่ 13-24 ธันวาคม 2545

            - การแข่งขันกีฬาแห่งชาติ ครั้งที่ 41 "เชียงใหม่เกมส์" วันที่ 9-19 ธันวาคม 2555

            - การแข่งขันกีฬาคนพิการแห่งชาติ ครั้งที่ 31 "เวียงพิงค์เกมส์" วันที่ 15-19 มกราคม 2556

            - การแสดงคอนเสิร์ต MTV EXIT Live In Chiangmai วันที่ 25 มิถุนายน 2554 และคนหัวใจสิงห์ อัสนี-วสันต์ วันที่ 5 พฤศจิกายน 2554

            - กิจกรรมทางการเมือง ได้แก่ การชุมนุมของกลุ่มคนเสื้อแดง

            การประเมินค่าทรัพย์สินนี้ ทำได้โดยวิธีการ

            1. วิธีต้นทุน โดยคำนวณราคาที่ดินตามราคาตลาด กรณีนี้เป็นที่ราชพัสดุ แต่สมมติถ้าขายได้ตามราคาตลาด เป็นเงินเท่าไหร่ หากเช่าเป็นเวลา 30 ปีมาทำสนามกีฬานี้ จะเป็นมูลค่าเท่าไหร่ ณ วันนี้เหลือมูลค่าอยู่เท่าไหร่ตามระยะเวลา แล้วบวกด้วยค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่นๆ ที่หักค่าเสื่อมแล้ว ก็จะได้ราคาตามวิธีต้นทุน

            2. วิธีการเปรียบเทียบตลาด กรณีนี้อาจใช้ไม่ได้ เพราะไม่มีใครขายสนามกีฬาขนาดใหญ่นี้ ถ้าเป็นในต่างประเทศก็อาจจะมี แต่บริบทต่างกัน สภาวะแวดล้อมก็แตกต่างกัน เอามาเปรียบเทียบกันก็คงไม่ได้  แต่เราสามารถหา “ค่าเช่าตลาด” เช่น ค่าเช่าสนามศุภชลาศัยของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นต้น รวมทั้งค่าเช่าและค่าบริการอื่นๆ ตามราคาตลาดได้ เป็นต้น เพื่อนำตัวเลขต่างๆ ด้านรายได้ตลาดมาใช้ในวิธีรายได้

            3. วิธีรายได้ก็คือการแปลงรายได้สุทธิในแต่ละปี มาเป็นมูลค่าตามระยะเวลาที่สามารถครอบครองได้ เช่น 30 ปี หรืออาจจะได้รับการต่ออายุไปนานกว่านั้น หรืออาจจะแทบเรียกว่า “ตลอดไป”  เมื่อทราบรายได้สุทธิที่พึงจะได้ ประมาณการอัตราผลตอบแทนหรือ Capitalization Rate และประมาณการระยะเวลาในการลงทุน เราก็จะสามารถประเมินค่าสนามกีฬาแห่งนี้ได้

            เมื่อประมาณการได้เบื้องต้นแล้ว ก็อาจสอบทานกับผู้รู้ในวงการกีฬา หรือในกิจการที่เกี่ยวกับกีฬาอื่นๆ เพื่อให้สมมติฐานที่ตั้งไว้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด จะได้ไม่เกิดข้อผิดพลาดในการประเมินค่าทรัพย์สินชิ้นนี้  อย่างไรก็ตามสำหรับกรณีมูลค่าที่ประเมินได้ในกรณีสนามกีฬา 700 ปีเชียงใหม่นี้  คงไม่สามารถเปิดเผยในที่สาธารณะนี้ได้ เพราะเป็นข้อมูลเฉพาะระหว่างผู้จ้างและผู้ว่าจ้างตามมาตรฐานจรรยาบรรณ  แต่เราก็สามารถทราบได้ว่าแนวทางการประเมินค่าเป็นอย่างไร

            ก่อนตัดสินใจการลงทุนใด ๆ  ควรประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ก่อน

ที่มา: th.wikipedia.org/wiki/สนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่_700_ปี